Pablo Carmona (Madrid, 1974) es doctor en Historia y activista por el derecho a la vivienda. Fue concejal del Ayuntamiento con Ahora Madrid durante el mandato de Manuela Carmena y es autor del libro La democracia de propietarios. Fondos de inversión, rentismo popular y la lucha por la vivienda(Traficantes de Sueños). En él estudia la responsabilidad de las clases medias y los propietarios particulares en el alza de precios de los alquileres y analiza aspectos de la ley de vivienda y advierte de los riesgos de los modelos de colaboración público-privada que hoy aparecen como posible solución al problema de acceso a la vivienda.
El libro señala que no había un diagnóstico completo sobre la escalada de precios del alquiler, de la que se culpa a los fondos buitre. ¿Cuánta culpa tienen los pequeños propietarios?
Se había focalizado mucho en una recuperación del ciclo inmobiliario español sobre todo vinculado al ámbito residencial y del alquiler debido a ese entramado de fondos oportunistas que al fin y al cabo querían sacar tajada. Pero en esa realidad vemos que también estaban participando de manera mayoritaria y masiva muchas familias y personas particulares que se acogían a esa idea de poder comprar viviendas baratas, después de la crisis de 2008, para luego sacarlas al mercado y rentabilizarlas. Y ese ese punto concreto no estaba diagnosticado dentro del movimiento vivienda ni dentro del relato de la recuperación.
Hablas de una clase rentista que no necesariamente es acaudalada, ¿se puede hacer un perfil y saber cuántos son?
El dato más fiable que tenemos es el de la Agencia Tributaria. Al menos dos millones de contribuyentes alquilan viviendas, declaran esos ingresos. Es una cifra lo suficientemente gruesa para entender lo que está sucediendo. Hay entre 3,2 y 3,4 millones de viviendas en alquiler en España. Por tanto, unos tres millones de viviendas están en manos de propietarios de particulares. Por lo que vemos en sus declaraciones, tienen una renta superior a quienes son inquilinos. Y a la vez esos caseros no son solo gente de clase alta. La mayoría se concentran en lo que podemos denominar clases medias. Por eso hablamos de rentismo popular.
¿Son las clases medias rentistas más dañinas para la burbuja del alquiler que el lobby inmobiliario?
Desde luego la responsabilidad es compartida. Existe una amplia capa de la sociedad de más de dos millones de personas que alquilan. Y el sindicato de técnicos de Hacienda ha dicho muchas veces que alrededor del 40% de estos alquileres no se declara. Estaríamos hablando de al menos 1,2 millones de personas más que están participando en este negocio. La vieja sociedad de propietarios que impulsó el franquismo sigue muy viva en lo que en lo que tiene que ver con el acceso a la vivienda y el derecho a la vivienda. Eso lastra mucho la audacia, la profundidad y la fuerza con la que se pueden levantar políticas públicas y relega el derecho a la vivienda por detrás de otros derechos básicos como la sanidad o la educación, cuando los tres deberían estar al mismo nivel de urgencia en cuanto a protección pública.
Dos millones de caseros son también dos millones de votantes, muchos de clase media. Se habla siempre de presiones a los gobiernos por parte de fondos de inversión, constructoras y promotoras inmobiliarias, pero también pones sobre la mesa esta realidad como causa de los problemas con la ley de vivienda.
Dos millones de caseros son también dos millones de votantes, muchos de clase media. Se habla siempre de presiones a los gobiernos por parte de fondos de inversión, constructoras y promotoras inmobiliarias, pero también pones sobre la mesa esta realidad como causa de los problemas con la ley de vivienda.
Sí, este factor influye en que la cuestión de la vivienda sea un eje central de inmovilismo en el sistema bipartidista. Hace que el conjunto de las fuerzas políticas se mueva en términos conservadores. Y eso tiene que ver con que las políticas de vivienda se siguen entendiendo solo como políticas de pobres, muy excepcionales y cortoplacistas, con poca carga en sentido ideológico y sin propuestas que puedan realmente transformar la realidad. En este país, el acceso a la vivienda es el acceso a un bien de lujo o a un bien de mercado. El tercio de la población con menos ingresos, con situaciones precarias, sobre todo perfiles migrantes, se las ven y se las desean para tener una vivienda digna. Eso implica que esté dedicando el 50% o más de sus ingresos a pagar el alquiler y también a la hipoteca tras la subida del euríbor.
La cuestión de los desahucios y la falta de acceso a una vivienda en el Estado español es ya un mal endémico, permanece se legisle lo que se legisle, incluido el escudo social del Gobierno, que en ningún caso ha mitigado o solucionado esa lacra.
¿Cree que el contenido de la ley de vivienda tendrá un efecto real para corregir el alza de los alquileres?
La ley de vivienda constata el fracaso del gobierno progresista a la hora de afrontar el grave problema de vivienda que vivimos. Medidas superficiales que no atajan ni la subida de precios de alquiler, ni la emergencia hipotecaria, ni el acceso a parques públicos de vivienda.
La regulación de alquileres de la ley se basa solo en la idea de evitar que sigan subiendo. Eso no va a solventar en ningún caso el problema. Los alquileres a día de hoy son impagables, acumulan un crecimiento de más de 50% en los últimos años y ese problema de acceso y los desahucios van a continuar, se moderen o no las subidas de precios.
Otro elemento cuando se habla de regulación del alquiler pasa no solo por acotar sus subidas, sino muy al contrario, por la posibilidad de forzar que bajen sustancialmente los precios, que pierdan las subidas desorbitadas de los últimos años. Eso solo se consigue generando un índice de precios públicos distinto al actual, que indique lo que pueden pagar las personas que viven en un lugar determinado. Un precio público que fuerce la caída de los precios de mercado y no abran el terreno de especulación salvaje que está habiendo con la vivienda del alquilar.
Parece que el Gobierno ya ha renunciado a que bajen los precios y que las políticas propuestas, tanto públicas como privadas, se centran en construir más viviendas para "alquiler asequible". ¿Qué implica este modelo?
El gran drama del sistema inmobiliario residencial es que las viviendas que se necesitan ya están construidas. Durante décadas se ha construido un parque monstruoso y hay suficientes. El censo poblacional no crece al mismo ritmo que los grandes desarrollos urbanos que se proyectan ahora. No se quiere intervenir sobre la vivienda ya construida, que por miles se está destinando al uso turístico y al mercado con precios altamente especulativos. Esta solución del alquiler asequible es la misma que se quiso proponer a finales de los años 90 para salir de la crisis, que volvamos a un ciclo de construcción masiva poniendo como excusa la vivienda asequible. Eso significa volver a lo que ya conocemos. Creo que es una quimera que no deberían comprar las administraciones públicas, aunque ya la están comprando. No va a haber financiación suficiente para construir, hay crisis energética y de materiales y aun así se está proponiendo la construcción de más de dos millones de viviendas. Las familias tienen más difícil el acceso al crédito y la precariedad salarial va a impedir que se puedan pagar regularmente esos alquileres. Creo que es una solución ficticia, pero aun así, en Madrid ya hay proyectadas o en marcha 25.000 viviendas. Veremos si forman parte de un nuevo ciclo inmobiliario o si forman parte de una nueva crisis urbana.
La ley de vivienda habla de construir 100.000 casas para alquiler asequible mediante la colaboración público-privada. En el libro explicas que este modelo suele salir a perder para el Estado. ¿Por qué?
Este modelo es bastante favorable para las empresas. El Estado pone el suelo y la financiación barata. Asume los riesgos de esa construcción, pero luego, la gestión y los beneficios de esos alquileres van a ir para el sector privado. El riesgo para estos operadores es mínimo y esa vivienda difícilmente va a poder ser pagada por los inquilinos aunque estén a precios por debajo de mercado, porque las familias viven en una precariedad enorme. Otro ejemplo de esto es la oferta al Gobierno del sector inmobiliario de 25.000 viviendas para alquileres por debajo del precio de mercado.
Es un modelo que parte de los grandes fondos de inversión y es la solución a un problema que llevan años detectando, lo llaman affordability y viene a reconocer que han subido tanto los precios de los alquileres que ya hay una parte demasiado grande de la población que no puede pagarlos y, por lo tanto, no pueden comercializar parte de sus bienes. Como no quieren bajar los precios, lo que pretenden es que esa diferencia que la gente no puede pagar la pague el Estado mediante financiación, con suelo o con crédito a cargo de fondos públicos. El modelo de colaboración público-privada tiene que ver con que el sector inmobiliario tiene muchas dificultades para poder financiar todos los planes y desarrollos urbanos que hay encima de la mesa y están intentando llegar a acuerdos para que su modelo de negocio salga de los Presupuestos Generales de Estado después de un problema inmobiliario que ellos mismo han creado.
Un ejemplo de cubrir con fondos públicos el problema inmobiliario privado es la Sareb. Ahora está dispuesta a vender vivienda a las comunidades autónomas mediante convenios para destinarla a alquiler social. ¿Sería suficiente el stock de vivienda del banco malo para hacer frente al problema de la falta de vivienda pública?
Es difícil de saber. Sareb está usando la misma técnica que los fondos de inversión. Lo que logra con estos convenios es que las viviendas que están en su cartera sean repagadas una y otra vez con fondos públicos. Todo ese parque ya ha sido endosado a la deuda pública del Estado y deberían pasar gratis a ayuntamientos y comunidades autónomas para engrosar su parque público. Es demasiado tarde porque mucha vivienda ya se ha vendido a fondos de inversión. Y muchas veces, Sareb cede las viviendas en peores condiciones y los ayuntamientos tienen que rechazarlas, o están ocupadas por familias sin recursos. La Sareb fue un plan diseñado desde el principio para perder dinero, pero que fuera respaldado con fondos públicos, en este caso, deuda pública.
